Eigentumswohnung: neue Vorwand im Bad vor der Steigleitung des Hauses

Fachbetrieb für Badbau

Bad in der Eigentumswohnung sanieren in Dresden

Fliesen, Wanne und Armaturen sind allein Ihre Sache, Estrich, Fallrohr und Badfenster gehören meist allen im Haus. Welche Arbeit einen Beschluss braucht, sortieren wir hier nach Bauteilen, Stand Oktober 2026.

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Wo das Sondereigentum aufhört

Im Grundbuch steht Ihre Wohnung als ein Ganzes, im Bad aber verläuft eine Linie, die niemand sieht. Das Wohnungseigentumsgesetz stellt darauf ab, wem ein Bauteil dient. Versorgt es nur Ihre Räume und lässt es sich ausbauen, ohne dass das Haus darunter leidet, gehört es Ihnen allein. Was trägt, dichtet oder mehrere Wohnungen versorgt, bleibt Gemeinschaftseigentum, auch wenn es in Ihrer Wand steckt. Im Zweifel gibt die Teilungserklärung des Hauses den Ausschlag.

Gehört Ihnen	Gehört der Gemeinschaft
Wandfliesen, Bodenbelag, Farbe, Wartungsfugen aus Silikon	Estrich samt Abdichtung unter dem Belag
Badewanne, Duschwanne, WC, Waschbecken, Armaturen	Steigleitung und Fallrohr, selbst innerhalb Ihrer Wand
Wasser- und Abwasserleitungen hinter dem Abzweig	Leitungen bis zum Abzweig samt Absperrventil
Innentüren, Schalter, Steckdosen, Leuchten, Möbel	Lüftungsschacht, Fenster, Wohnungseingangstür
Leichte Trennwände ohne tragende Aufgabe	Decke, tragende Wände, Schallschutz zwischen den Wohnungen

Rechts oben steht der Posten, mit dem kaum jemand rechnet: Der Estrich unter Ihren Fliesen ist Teil des Gebäudes. Wer nur Beläge und Objekte erneuert, bleibt ganz im eigenen Bereich. Wird der Boden für einen neuen Aufbau geöffnet, beginnt die Zuständigkeit der Gemeinschaft. Wer in Dresden eine Genossenschaftswohnung nutzt, etwa bei der Wohnungsgenossenschaft Aufbau mit rund 17.000 Wohnungen, ist Mitglied und nicht Wohnungseigentümer; den Umbau klären Sie dort vorher mit dem Vermieter.

Wann die Eigentümer abstimmen müssen

Den Ausschlag gibt, ob eine Arbeit ein Bauteil aus der rechten Spalte berührt. Wer den Grundriss lässt, Objekte tauscht, neu fliest und Leitungen nur innerhalb der Wohnung verlegt, muss niemanden um Erlaubnis bitten. Nach § 13 Abs. 2 WEG ist das zulässig, solange kein Nachbar über das unvermeidliche Maß hinaus benachteiligt wird. Anders bei einer tragenden Wand, einem geöffneten Estrich oder einem Eingriff am Strang: Solche baulichen Veränderungen setzen nach § 20 Abs. 1 WEG voraus, dass die Versammlung zustimmt.

Dafür genügt ein Beschluss der Versammlung, Einstimmigkeit verlangt das Gesetz nicht; einzelne Eigentümer können den Antrag also nicht allein blockieren. Die Kosten trägt, wer baut. Brauchen Sie den Umbau wegen einer Behinderung, haben Sie nach § 20 Abs. 2 WEG sogar einen Anspruch darauf, dass er gestattet wird.

In Dresden gelten für mehrere Viertel städtebauliche Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, etwa für die Äußere Neustadt, die Historische Friedrichstadt und die Wohnanlage Altpieschen in Pieschen. Wer dort bauliche Anlagen abreißt, ändert, anders nutzt oder neu errichtet, braucht eine Genehmigung. Die Innensanierung eines Bades, bei der Fassade, Fenster und Raumaufteilung bleiben, wie sie sind, taucht in diesen Vorgaben nicht ausdrücklich auf. Soll das Badfenster getauscht werden, fragen Sie vorher beim Amt für Stadtplanung und Mobilität nach.

Ohne jede Abstimmung lässt sich viel erreichen. Die Wanne kann einer bodengleichen Dusche weichen, sofern der vorhandene Aufbau genug Höhe hergibt. Raumhohe Fliesen, ein größerer Waschtisch und Unterputz-Armaturen in einer neuen Vorwand bleiben Ihre Entscheidung, ebenso eine Fußbodenheizung, die in den bestehenden Aufbau passt. Das WC darf an eine andere Wand rücken, solange Strang und Estrich unberührt bleiben. Neue Leuchten gehören ebenfalls dazu, ein leiserer Lüfter auch, sofern seine Abluft keinen Schacht der Nachbarn mitbenutzt.

Altes Bad mit abgenutzten Fliesen, bevor die Eigentumswohnung saniert wird

Strang und Fallrohr in Dresdner Häusern

Im Gründerzeithaus, wie es die Äußere Neustadt prägt, verläuft das Abwasserrohr aus Guss oft in einem gemauerten Kanal neben dem WC; Steigleitungen liegen dort häufig sichtbar auf der Wand. Im Plattenbau, etwa in Gorbitz, bündelt ein Schacht hinter der Wand von Küche und Bad alle Leitungen, in Nachkriegsbauten verbirgt eine Revisionsklappe den Strang. Wo Ihr Bereich anfängt, zeigt meist das erste Absperrventil nach dem Abzweig. Mehr zu alten Schächten steht unter Bad im Altbau.

Klären Sie diese Grenze, bevor Sie einen Bautermin festlegen, denn ein Beschluss braucht oft Monate. Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, zeigt der Zeitplan. Fragen Sie zugleich bei der Verwaltung, ob am Strang Arbeiten geplant sind. Lassen sich beide Vorhaben verbinden, übernimmt die Gemeinschaft ihren Anteil aus der Erhaltungsrücklage, und die Wand wird nur einmal geöffnet.

Auf dieselbe Liste gehören Bleileitungen. Die Frist nach § 17 Abs. 1 TrinkwV für Ausbau oder Stilllegung endete am 12. Januar 2026; nur das Gesundheitsamt kann sie verlängern. Mit dem 12. Januar 2028 halbiert die Verordnung den erlaubten Bleigehalt, dann gelten 0,005 Milligramm je Liter. Weil die Leitung bis zum Abzweig allen gehört, entscheidet über altes Blei in einem unsanierten Haus die Versammlung, nicht Ihr Badangebot.

Wird das Fallrohr ohnehin freigelegt, verdient seine Befestigung Aufmerksamkeit. Ein neues Kunststoffrohr hinter der Vorwand ist meist leiser als das alte Gussrohr, allerdings nur in Rohrschellen mit Gummieinlage gegen Körperschall. DIN 4109 erlaubt in schutzbedürftigen Räumen nebenan höchstens 30 dB(A) Installationsgeräusch. Fest verschraubt leitet das Rohr jedes Spülen durchs Haus. Nachbessern heißt dann: Vorwand wieder öffnen.

Fertig saniertes Bad mit bodengleicher Dusche und schlicht gefliesten Wänden

Vom Angebot zum Beschluss: der Zeitbedarf

Etappe	Zeitbedarf
Ersttermin und Angebot als Grundlage für den Antrag	1–2 Wochen
Antrag an die Verwaltung, ihn auf die Tagesordnung zu setzen	vor dem Versand der Einladung
Einladung an alle Eigentümer	einige Wochen vorher (Ladungsfrist)
Eigentümerversammlung und Abstimmung	ein Termin
Frist für eine Anfechtungsklage	gesetzliche Frist ab Beschluss
Start der Arbeiten	danach

Die Abstimmung selbst ist selten das Problem, eher der Kalender. Meist kommen die Eigentümer nur einmal im Jahr zusammen. Lag der Termin im März und Sie melden sich im April, wartet Ihr Antrag womöglich bis zum nächsten Frühjahr. Zwei Abkürzungen gibt es: Ein Umlaufbeschluss in Textform gelingt, wenn alle Eigentümer zustimmen, was in kleinen Häusern oft klappt. Oder genügend Eigentümer verlangen gemeinsam eine außerordentliche Versammlung.

Halten Sie im Beschluss fest, welche Bauteile betroffen sind, welcher Betrieb arbeitet, wer die Rechnung begleicht und wer haftet, falls am gemeinsamen Eigentum etwas Schaden nimmt. Eine knappe Erlaubnis, das Bad im zweiten Stock zu sanieren, nützt Jahre später wenig, sobald die Frage aufkommt, warum der Estrich offen lag. Die Verwaltung führt ihn danach in der Beschluss-Sammlung.

Kosten im Wohnungseigentum und ihre Verteilung

Ob Wohnungseigentum oder Einfamilienhaus, am Bad selbst ändert das wenig. In Dresden liegt ein neues Komplettbad von sechs bis acht Quadratmetern bei 13.500 bis 22.500 Euro; für eine ebenerdige Dusche anstelle der Wanne sind 3.500 bis 8.000 Euro anzusetzen, beides mit Umsatzsteuer. Es bleiben Richtwerte, den Festpreis nennt unser Angebot nach dem ersten Termin. Woraus sich die Spannen ergeben, erklärt Badsanierung Kosten.

Drei Posten kennt nur die Eigentumswohnung:

Schallschutz an der Vorwand schlägt mit rund 300 bis 800 Euro zu Buche, je nachdem, wie lang der Strang ist. Er wird gern gestrichen und fehlt dann jeden Morgen hörbar.
Absperren und Wiederbefüllen des Strangs braucht meist einen halben Arbeitstag, abgestimmt mit der Hausverwaltung.
Ihr Anteil an Gemeinschaftsarbeiten entsteht nur, wenn die Eigentümer den Strangtausch zugleich beschließen; er wird aus der Rücklage beglichen, getrennt von Ihrem Auftrag.

Bewohnen Sie die Wohnung selbst, mindern 20 Prozent der Arbeitskosten nach § 35a EStG Ihre Einkommensteuer, begrenzt auf 1.200 Euro jährlich. Dafür muss der Lohn auf der Rechnung getrennt stehen und das Geld per Überweisung fließen; Einzelheiten unter Badsanierung steuerlich absetzen. Bei Vermietung entfällt dieser Abzug, die Kosten zählen dann als Werbungskosten, und bei Modernisierung kommen Ankündigung und mögliche Umlage hinzu. Mehr dazu unter Badsanierung in der Mietwohnung.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Was die Verwaltung vor Baubeginn wissen muss

Den Baubeginn melden Sie schriftlich an, mit Zeitraum, ausführendem Betrieb und Ansprechpartner. Danach genügt meist ein Anruf für vier Punkte:

Strang absperren. An einem Werktag fehlt im Haus für zwei bis vier Stunden das Wasser; die Nachbarn erfahren es einige Tage vorher per Aushang.
Container und Treppenhaus. Der Container steht am besten auf dem Grundstück; für den Gehweg braucht es eine Erlaubnis der Stadt, und eine Halteverbotszone hat ihren eigenen Vorlauf. Treppenhaus und Aufzug werden mit Platten und Folie geschützt.
Ruhezeiten. Laute Arbeiten laufen werktags tagsüber, an Sonn- und Feiertagen ruht die Baustelle. Sieht die Hausordnung engere Zeiten vor, richten wir uns danach.
Unterlagen. Vorab der Nachweis der Betriebshaftpflicht, zum Schluss das Protokoll der Abdichtung. Fotografieren Sie zusätzlich die offene Wand, bevor die Vorwand zugeht; einfacher lässt sich eine Baustelle nicht dokumentieren.

Der Rest folgt dem üblichen Ablauf jeder Badsanierung, den die Seite Badsanierung Ablauf Schritt für Schritt beschreibt.

Wenn Wasser beim Nachbarn unten ankommt

Nasse Stellen im Deckenputz des unteren Nachbarn fürchtet jeder, der ein Bad umbaut. Tritt der Fall ein, sind drei Fragen zu klären: Quelle, Haftung und Kostenträger.

Leckt eine gemeinsame Leitung, also Strang oder Fallrohr, ist die Gemeinschaft mit ihrer Gebäudeversicherung am Zug. Tropft es dagegen aus einem Anschluss in Ihrem Bad oder unter der Duschtasse, liegt die Ursache im Sondereigentum, und die Verantwortung liegt bei Ihnen. Die Gebäudeversicherung übernimmt Leitungswasserschäden meist auch dann, nicht aber die Selbstbeteiligung oder den Hausrat des Nachbarn. Unterläuft dem Betrieb ein Fehler, hat er zum Beispiel eine Leitung angebohrt oder Lücken in der Abdichtung gelassen, zahlt seine Betriebshaftpflicht.

Gegenüber dem Nachbarn können Sie auch ohne eigenes Verschulden in der Pflicht stehen, wenn das Wasser aus Ihrer Wohnung kam. Prüfen Sie deshalb vor dem Umbau, was Ihre Versicherungen abdecken.

Am wenigsten sparen sollten Sie an der Abdichtung. Ein Bad, das zuletzt in den Neunzigern erneuert wurde, ist nach den Regeln jener Zeit abgedichtet; ältere Bäder aus DDR-Zeit oft gar nicht, unter dem Estrich zeigt sich dann bestenfalls Bitumenpappe. Bemerkt wird das erst, wenn Fugen aufgehen und jede Dusche etwas Feuchtigkeit in die Wand drückt. Deshalb steht in einem seriösen Angebot eine Verbundabdichtung nach DIN 18534.

Badfenster in Kippstellung und ein Lüftungsgitter an der Decke

Typische Stolpersteine im Bestand

Zu wenig Aufbauhöhe für die bodengleiche Dusche. Ein klassischer Punktablauf verlangt von der Rohdecke bis zum fertigen Belag rund 12 bis 15 Zentimeter, flache Bodensysteme 9,5 bis 12, ein Wandablauf nur 7 bis 10. Liegt der Ablauf weit vom Strang, kostet das nötige Gefälle zusätzliche Zentimeter. Auf Holzbalkendecken im Gründerzeithaus reicht die Höhe oft nicht, und an der Decke darf niemand allein bauen. Meist hilft eine wandbündige Rinne oder ein Wandablauf, ohne den Bestand anzutasten; Näheres unter Dusche statt Wanne.

Gemeinsamer Abluftschacht. Wo das Bad kein Fenster hat, etwa im Plattenbau oder in vielen Häusern der Nachkriegszeit, zieht die Luft über einen Schacht ab, an dem mehrere Wohnungen hängen. Ein starker eigener Ventilator drückt sie dann in die Bäder der Nachbarn statt über das Dach. Weil dieser Schacht allen gehört, wird der Anschluss abgestimmt.

Fenster im Bad. Auch das kleine Fenster über der Wanne gehört der Gemeinschaft. Für den Tausch braucht es einen Beschluss, für neue Farbe innen am Rahmen nicht.

WC an neuer Stelle. Wandert das WC vom Fallrohr weg, wird das Abflussrohr länger und verlangt unter dem Belag mindestens einen Zentimeter Neigung je Meter. Ob zwei Meter bis zur gegenüberliegenden Wand machbar sind, entscheidet die Höhe im Boden, nicht der Wunsch.

Mit klarer Unterlage in die Eigentümerversammlung

Die Eigentümer entscheiden anhand einer schriftlichen Vorlage, nicht nach einem mündlichen Eindruck. Unser Angebot nennt deshalb Arbeiten, betroffene Bauteile und Zeitraum so genau, dass Sie den übrigen Eigentümern wenig nachreichen müssen.

Wo die Grenze im Bad verläuft, hängt auch vom Haus ab. In einem aufgeteilten Gründerzeithaus in Pieschen steckt das Fallrohr oft im gemauerten Schacht am WC. In einer Mietvilla in Striesen teilen sich mehrere Parteien Treppenhaus, Dach und Leitungen. In einer geteilten Villa in Blasewitz liegen manchmal zwei Bäder übereinander. Alle Gewerke koordiniert ein Ansprechpartner.

Die Unterlage für die Versammlung erstellen wir nach dem Ersttermin. Unter 01579 2834996 sind wir Mo–Fr 7–16:30 Uhr erreichbar. Sagen Sie uns, in welchem Geschoss und Hausteil die Wohnung liegt. Das erste Gespräch führen wir in Ihrem Bad oder im Videocall; Strang, Bodenaufbau und Lüftung sehen wir uns vor Ort an und klären dabei, was Sie allein entscheiden und wo die Gemeinschaft mitstimmt. Kosten entstehen Ihnen dafür keine, eine Zusage auch nicht. Wer das Schriftliche vorzieht, nutzt das Anfrageformular unten auf dieser Seite.

Ausgedruckter Badgrundriss mit Zollstock und Maßband auf einem Tisch

Häufige Fragen

Muss die Eigentümergemeinschaft der Badsanierung zustimmen?

Nein, wenn die Arbeiten im Sondereigentum bleiben. Neue Sanitärobjekte, Beläge, Armaturen und Licht wählen Sie selbst, sofern niemand im Haus stärker beeinträchtigt wird als unvermeidlich (§ 13 Abs. 2 WEG). Geht es an Estrich, Strang, Decke oder Fenster, müssen die Eigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen. Beim Ersttermin ordnen wir Ihr Vorhaben ein.

Welche Arbeiten im Bad brauchen die Zustimmung der übrigen Eigentümer?

Jede Arbeit am Gemeinschaftseigentum. Typisch sind ein aufgeschnittener Estrich, ein Durchbruch in einer tragenden Wand oder der Decke, ein Eingriff an Steigleitung oder Fallrohr und ein neues Badfenster. Das Gesetz spricht von baulicher Veränderung (§ 20 WEG). Dafür genügt ein Beschluss der Versammlung, Einstimmigkeit ist nicht nötig; zahlen muss, wer den Umbau beantragt.

Was kostet ein komplett neues Bad in einer Dresdner Eigentumswohnung?

Sechs bis acht Quadratmeter kosten in Dresden komplett 13.500 bis 22.500 Euro einschließlich Umsatzsteuer. Dazu kommen in der Eigentumswohnung oft rund 300 bis 800 Euro für entkoppelte Rohrschellen in der Vorwand und ein halber Arbeitstag für die Strangsperre. Nach dem kostenlosen Ersttermin legen wir einen Festpreis vor, mit dem Sie auch in die Versammlung gehen können.

Wie teuer wird die ebene Dusche anstelle der Wanne?

In Dresden meist 3.500 bis 8.000 Euro. Wo genau, hängt am Boden: ob seine Höhe für einen flachen Ablauf genügt oder das Wasser über die Wand abfließen muss. Solange der Estrich zu bleibt, braucht es keinen Beschluss. Den verbindlichen Preis erhalten Sie nach dem Ersttermin.

Reichen 7 Zentimeter Aufbauhöhe für eine Dusche ohne Schwelle?

Ja, ein Wandablauf braucht zwischen Rohdecke und Fliesenoberfläche nur rund 7 bis 10 Zentimeter. Für flache Bodensysteme rechnet man etwa 9,5 bis 12, für klassische Punktabläufe 12 bis 15 Zentimeter. Mit Wandablauf oder wandbündiger Rinne muss niemand die gemeinsame Geschossdecke öffnen. Gerade über Holzbalken im Gründerzeithaus ist das deshalb häufig die Lösung.

Gehört mir die Steigleitung hinter meinen Fliesen?

In der Regel nicht. Weil Steigleitung und Fallrohr das ganze Haus versorgen, zählen sie zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie mitten durch Ihr Bad führen. Ihr eigener Teil beginnt meist hinter dem Abzweig, oft markiert durch das erste Absperrventil. Was zwischen diesem Punkt und dem Hausanschluss liegt, betreut die Gemeinschaft. Klarheit schafft die Teilungserklärung.

Zahlt die Gemeinschaft mit, wenn der Strang gleich mit erneuert wird?

Ja, sofern die Eigentümer den Strangtausch als eigenes Vorhaben beschließen; bezahlt wird er dann aus Erhaltungsrücklage oder Hausgeld. Lassen nur Sie modernisieren, liegt die Rechnung allein bei Ihnen. Erkundigen Sie sich daher rechtzeitig bei der Verwaltung, ob am Strang ohnehin etwas geplant ist. Gelingt die Verbindung, öffnet man die Wand nur einmal.

Wie viele Wochen vergehen bis zum Baustart, wenn die Eigentümer abstimmen müssen?

Rechnen Sie mit mehreren Wochen, oft Monaten: Vor der Versammlung läuft die Ladungsfrist, danach die Frist, in der der Beschluss angefochten werden kann. Meist bremst aber der Termin, denn in der Regel tagen die Eigentümer nur einmal im Jahr. Schneller geht es per Umlaufbeschluss in Textform, wenn alle zustimmen, oder über eine Sonderversammlung, die genügend Eigentümer gemeinsam verlangen.

Wer zahlt, wenn nach dem Umbau Wasser in die untere Wohnung läuft?

Maßgeblich ist die Quelle des Wassers. Bei einem Leck an Steigleitung oder Fallrohr sind Gemeinschaft und Gebäudeversicherung gefragt. Kommt es aus Ihrem Sondereigentum, zum Beispiel aus einem Anschluss am Waschtisch, stehen Sie dem Nachbarn gegenüber in der Pflicht. Geht der Schaden auf einen Ausführungsfehler zurück, übernimmt die Betriebshaftpflicht des Handwerksbetriebs.

Gibt es für den Badumbau in der eigenen Wohnung einen Steuerbonus?

Ja, sofern Sie die Wohnung selbst bewohnen. Nach § 35a EStG kürzt das Finanzamt Ihre Einkommensteuer um 20 Prozent der Arbeitskosten, gedeckelt bei 1.200 Euro jährlich. Bedingung sind ein getrennt ausgewiesener Lohnanteil und Zahlung aufs Konto. Vermieter buchen das Bad stattdessen als Werbungskosten, und wer dieselbe Maßnahme mit einem KfW-Kredit finanziert, verliert den Abzug.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Dresden. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

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