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Badsanierung Johannstadt: Neubau mit Loggien
Badsanierung · Johannstadt

Badsanierung in Dresden-Johannstadt

Wer in der Johannstadt ein Bad erneuert, hat meist einen von zwei Fällen: die Sanitärzelle im Plattenbau ab 1969 oder das schmale Bad im Gründerzeithaus am Bönischplatz. Welcher bei Ihnen vorliegt, klären wir beim Ersttermin, der Sie nichts kostet.

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Wie groß ist das Bad ungefähr?

Eine Schätzung genügt. Auf den halben Quadratmeter kommt es hier noch nicht an.

Was soll ins Bad?

Mehrere Antworten möglich.

Welche Anmutung schwebt Ihnen vor?

Nur als Richtung. Ausgesucht wird später in Ruhe.

Wann soll es losgehen?

Damit wir wissen, wie wir planen.

Wohin dürfen wir antworten?

Wir melden uns und stimmen mit Ihnen den ersten Termin ab — bei Ihnen im Bad oder per Videocall, ganz wie Sie mögen.

Telefonnummer und E-Mail nutzen wir nur für Rückfragen und Ihr Angebot, nicht für Werbung.

Oder rufen Sie an: 01579 2834996, Mo–Fr 7–16:30 Uhr

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Zehngeschosser, Hochhaus und Gründerzeit in der Johannstadt

Die Johannstadt ist zweimal entstanden. Mit der Grunaer Straße begann um 1880 der Bauboom der Gründerzeit; 1945 war das Viertel die größte zusammenhängende Trümmerfläche Dresdens, und nur rund 4.000 Einwohner blieben. Ab Ende der 1950er wuchsen südlich der Striesener Straße die ersten Zeilen des Wiederaufbaus. Zwischen 1969 und 1971 folgten in Johannstadt-Süd 2.523 Wohnungen in Zehn- und Fünfgeschossern, von 1972 bis 1975 in Johannstadt-Nord 3.800 weitere in Zehngeschossern und Hochhäusern mit 15 Etagen, überwiegend vom Typ IW 67.

Gründerzeit blieb vor allem im Osten erhalten, zwischen Florian-Geyer-Straße, Bundschuhstraße und Bönischplatz, außerdem in Johannstadt-Südost. Seit 1991 kamen Neubauten dazu. Am 30. September 2026 waren in den drei statistischen Stadtteilen, die hier zur Johannstadt zählen, 38.510 Menschen gemeldet. Für Ihr Bad zählt vor allem, ob darunter Beton liegt oder Holz.

Die Dusche: Beton in der Platte, Balken im Altbau

Ob eine bodengleiche Dusche gelingt, zeigen zwei Werte. Die Aufbauhöhe umfasst alle Schichten zwischen tragendem Boden und fertigem Belag; die Einbauhöhe betrifft allein den Ablaufkörper. Ein gewöhnlicher Punktablauf in der Duschfläche verlangt 90 bis 110 Millimeter Einbauhöhe bei 120 bis 150 Millimetern Aufbau. Flache Ausführungen brauchen weniger: 65 bis 90 Millimeter für den Ablauf, 95 bis 120 für den ganzen Boden.

Im Plattenbau liegt der Estrich der Zelle direkt auf der Betondecke. Nach unten lässt sich dort nichts gewinnen, ohne die Wohnung darunter zu berühren. Für beide Punktabläufe reicht das fast nie.

Bleiben zwei Wege. Beim Wandablauf läuft das Wasser zur Seite ab, in eine Vorwand von rund 70 Millimetern Tiefe, und der Boden braucht dann nur 70 bis 100 Millimeter Aufbau. Alternativ liegt eine extraflache Duschwanne ohne Bodenaufbau auf, ihr Einstieg misst 25 bis 35 Millimeter. Hebt der Wandablauf den Boden um ein paar Zentimeter, setzen wir die Kante als flache Schwelle an die Tür. Dort fällt sie kaum auf.

Im Gründerzeithaus am Bönischplatz und in Johannstadt-Südost trägt eine Holzbalkendecke das Bad. Schüttung, Einschub und spätere Estrichlagen kommen beim Umbau ohnehin heraus, deshalb lässt sich der neue Aufbau frei bemessen.

Meist entstehen so 90 bis 140 Millimeter, genug für einen flachen Punktablauf und oft auch für den gewöhnlichen. Die Grenze ziehen hier die Balken: Der Ablauftopf muss in ein Feld zwischen zwei Balken passen. Wo im schmalen Altbaubad die Dusche hinkommt, legen wir darum fest, bevor es um Fliesen geht. Alle Maße stehen unter bodengleiche Dusche.

Badsanierung Johannstadt: ordentlich erneuertes Bad nach dem Umbau

Was die Sanierung nach 1990 im Bad hinterlassen hat

Die Plattenbauten der Johannstadt wurden größtenteils nach 1990 saniert. Die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt hat die drei Hochhäuser und die Zehngeschosser dabei mit Rücksicht auf die Mieter erneuert. Lückenlos ist das Bild nicht: Für die nördliche Johannstadt hält ein Grobkonzept fest, dass 2012 über 20 Prozent des Bestands seit der Errichtung unsaniert waren. Dort steckt noch die Zelle der Siebziger.

In solchen Bädern sitzen meist Kleinformate zwischen 10 × 10 und 15 × 15 Zentimetern, oft in Mörtel gesetzt. Bäder aus der Sanierungswelle der Neunziger tragen eher 15 × 20 bis 20 × 25 und sind heute rund 30 Jahre alt. Beide sind älter als die Norm für Innenabdichtungen: Erst im Juli 2017 kam die DIN 18534, und Duschwände ordnet sie der Klasse W1-I zu. Ein einfacher Anstrich unter den Fliesen leistet das nicht immer.

Beim ersten Termin klären wir deshalb, welche Leitungen bleiben können. Im Gründerzeithaus gehört der Blick auf Blei dazu. Für Bleirohre endete nach § 17 Abs. 1 TrinkwV die Übergangszeit am 12. Januar 2026; eine Verlängerung gewährt nur das Gesundheitsamt (Stand Oktober 2026).

Abluft und Wasser in der fensterlosen Zelle

Viele Sanitärzellen haben kein Fenster. Feuchtigkeit verlässt den Raum dann nur über die Abluft, in der Regel über einen Schacht, der zum Haus gehört. Beim Neubau des Bads prüfen wir, ob der vorhandene Lüfter genügt oder ein neuer mit Nachlauf hinein muss; wie man das bemisst, erklärt Bad lüften.

Auch das warme Wasser hängt im Plattenbau häufig am Strang des Hauses. Ob das bei Ihnen so ist oder ein Gerät in der Wohnung heizt, sehen wir vor Ort. Gehört der Strang dem Haus, sperrt ihn Vermieter oder Verwaltung ab, und alle Wohnungen daran erfahren es vorher.

Die Johannstadt liegt in Zone 2 der Versorgung durch SachsenEnergie und bekommt mittelhartes Wasser. Kalk zeigt sich an Armaturen und Glas, eine Enthärtung ist meist nicht nötig. Eine beschichtete Duschabtrennung und glatte Armaturen erleichtern das Putzen.

Was eine Badsanierung in der Johannstadt kostet

Die Summe folgt weniger der Fläche als den Anschlüssen. In der Zelle sind es meist drei, nämlich Toilette, Waschbecken und Wanne an einer gemeinsamen Schachtwand. Im schmalen Altbaubad gibt es zusätzlich oft einen Platz für die Waschmaschine und einen zweiten Strang, im größeren Bad eines Neubaus ab 1991 eine separate Dusche oder einen Handtuchheizkörper.

Die Spannen, brutto mit Umsatzsteuer: Wer die Zelle behält und nur Beläge, Abdichtung und Sanitärobjekte tauschen lässt, zahlt 10.500 bis 18.000 Euro. Ersetzen neue Wände die Zelle, beginnt der Neuaufbau ab 10.000 Euro. Kommen neue Leitungen hinzu, kosten sechs bis acht Quadratmeter 13.500 bis 22.500 Euro. Ändert sich der Grundriss, liegt die Spanne bei 16.000 bis 26.500 Euro.

Für die Arbeiten rechnen Sie meist mit sechs bis zehn Arbeitstagen, wenn die Zelle bleibt, und zehn bis fünfzehn mit neuen Leitungen. Wie sich die Beträge zusammensetzen, zeigt Badsanierung Kosten. Die Beträge sind Richtwerte; fest steht der Preis mit Ihrem Angebot nach dem Ersttermin.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Wer zustimmt: Genossenschaft, Vermieter, Denkmalamt

In der nördlichen Johannstadt teilten sich laut Grobkonzept von 2014 die GAGFAH und die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt (WGJ) den überwiegenden Teil des Grundbesitzes; als weiterer großer Eigentümer gilt die WG Aufbau Dresden. Strang, Schacht und Zelle gehören dem Haus. Wer zur Miete oder als Mitglied einer Genossenschaft wohnt, klärt den Umbau deshalb vorher mit Vermieter oder Genossenschaft und lässt sich die Erlaubnis schriftlich geben.

Beim Auszug sind Umbauten meist wieder zu entfernen (§ 546 Abs. 1 BGB). Ist der Umbau für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen nötig, gibt § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung, sofern sie dem Vermieter zumutbar ist. Die WGJ hat in ihrem Bestand auch Bäder saniert. Vor der eigenen Planung lohnt deshalb die Frage, ob Ihr Haus dafür vorgesehen ist.

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, etwa in einem Neubau oder einem aufgeteilten Altbau, darf im Sondereigentum umbauen, solange kein Miteigentümer mehr Nachteile trägt als unvermeidlich (§ 13 Abs. 2 WEG). Berührt das Bad die Steigleitung, ist nach § 20 Abs. 1 WEG ein Beschluss der Eigentümer nötig; Einzelheiten stehen unter Bad in der Eigentumswohnung.

Unter Denkmalschutz stehen in der Johannstadt einzelne Gebäude, darunter der Artushof, das Clara-Zetkin-Heim und das Sparkassenhaus am Güntzplatz. Östlich der Florian-Geyer-Straße reihen sich mehrere Einzeldenkmale aneinander. Ob genau Ihr Haus dazugehört, zeigt die Denkmalliste.

Am Kulturdenkmal brauchen auch Arbeiten innen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, in Dresden das Amt für Kultur und Denkmalschutz (§ 12 Abs. 1 SächsDSchG). Wir stimmen sie vor Beginn ab. Diese Abstimmung braucht auch, wer die Bescheinigung für §§ 7i oder 10f EStG nutzen will; sie tritt für dieselben Kosten an die Stelle von § 35a, nicht daneben. Entscheidet die Behörde nicht binnen zwei Monaten, gilt die Genehmigung grundsätzlich als erteilt (§ 13 SächsDSchG).

Gründerzeithaus: sanierte Fassade mit Erker an einer Allee

Anlieferung: Aufzug, Treppenhaus, Container

Wo ein Aufzug fährt, etwa in den Hochhäusern, bringen wir Material und Schutt damit hinauf und hinunter und kleiden die Kabine vorher aus. Ohne Aufzug geht alles über das Treppenhaus. Steht der Container auf Gehweg oder Straße, braucht er eine Sondernutzung beim Straßen- und Tiefbauamt; die beantragen wir.

Auf Flächen der Wohnungsunternehmen steht er nur mit deren Zustimmung. Wie knapp Stellplätze sein können, zeigen die Neubaupläne der WiD von 2022: 35 Stellplätze für 79 Wohnungen an der Bundschuhstraße, 28 für 152 am Käthe-Kollwitz-Ufer. Kleine Mengen Bauschutt nimmt der Wertstoffhof Johannstadt an der Hertelstraße nicht an, wohl aber die Höfe in Reick und Friedrichstadt.

Plattenbau oder Altbau in der Johannstadt: der erste Termin

Wir sanieren Bäder in der Johannstadt und rundherum: westlich in der Altstadt, im Südosten in Striesen, östlich an der Elbe in Blasewitz und auf dem anderen Ufer in der Radeberger Vorstadt sowie gegenüber in der Neustadt, im Stadtteil Innere Neustadt.

Sagen Sie uns unter 01579 2834996, ob es um eine Zelle im Plattenbau, ein Bad im Wiederaufbau der Fünfziger oder ein Altbaubad im Gründerzeithaus geht. Dann wissen wir, welche Fragen offen sind, und vereinbaren den kostenlosen Ersttermin, im Bad oder per Videocall. Leitungen, Decke und Abluft sehen wir uns dabei vor Ort an. Verpflichtet sind Sie damit zu nichts.

Wie aus der Wanne in der Zelle eine Dusche wird, beschreibt Dusche statt Badewanne; das Bad über Holzbalken behandelt Bad im Altbau. Den Arbeitslohn weisen wir in der Schlussrechnung getrennt aus. Nutzen Sie die Wohnung selbst, ob als Eigentümer oder Mieter, gehen nach § 35a EStG 20 Prozent dieses Lohns von der Steuerschuld ab, pro Jahr höchstens 1.200 Euro. Schriftlich erreichen Sie uns über das Anfrageformular.

Häufige Fragen

Was kostet eine Badsanierung in der Johannstadt?

Meist zwischen 10.500 und 26.500 Euro, je nachdem, ob die Sanitärzelle bleibt und wie viele Anschlüsse das Bad bekommt. Wer die Zelle behält und nur Beläge, Abdichtung und Sanitärobjekte tauschen lässt, zahlt 10.500 bis 18.000 Euro. Sechs bis acht Quadratmeter mit neuen Leitungen kosten 13.500 bis 22.500 Euro, bei verändertem Zuschnitt des Raums 16.000 bis 26.500 Euro. Bindend ist erst unser Festpreis im Angebot, das dem Ersttermin folgt.

Passt eine bodengleiche Dusche in die Sanitärzelle in der Johannstadt?

Ja, sofern der Ablauf zur Deckenart passt. Über Beton fehlt in der Zelle meist die Höhe für einen Punktablauf, der 95 bis 150 Millimeter Aufbau verlangt. Möglich ist ein Wandablauf (rund 70 Millimeter Vorwand, 70 bis 100 Millimeter Boden) oder eine extraflache Duschwanne; über ihren Rand von 25 bis 35 Millimetern steigt man fast ebenerdig. Welche Lösung passt, messen wir beim Ersttermin vor Ort.

Ist das Bad im Plattenbau der Johannstadt schon einmal saniert worden?

Oft ja. Die Plattenbauten wurden größtenteils nach 1990 saniert, Bäder aus dieser Zeit sind heute rund 30 Jahre alt und stammen aus der Zeit, bevor 2017 die DIN 18534 erschien. In der nördlichen Johannstadt waren 2012 aber über 20 Prozent des Bestands seit der Errichtung unsaniert; dort steckt noch die Zelle der Siebziger. Was von Leitungen und Abdichtung bleiben kann, zeigt sich beim Ersttermin vor Ort.

Muss die alte Sanitärzelle für das neue Bad weichen?

Nein, das ist keine Pflicht. Bleibt sie stehen, tauschen wir Beläge, Abdichtung und Sanitärobjekte in den vorhandenen Wänden; dafür sind 10.500 bis 18.000 Euro und meist sechs bis zehn Arbeitstage zu rechnen. Ersetzen neue Wände die Zelle in gleicher Größe, beginnt das ab 10.000 Euro. Wird das Bad dabei größer, gilt die Spanne für einen geänderten Grundriss. Der Vermieter muss vorher zustimmen.

Wer muss einer Badsanierung in der Johannstadt zustimmen?

In der Mietwohnung der Vermieter, in der Genossenschaftswohnung die Genossenschaft, etwa die WGJ, denn Strang, Schacht und Zelle gehören dem Haus. Die Erlaubnis sollte schriftlich vorliegen, sonst ist beim Auszug meist der Rückbau geschuldet. In Eigentumswohnungen entscheidet die Gemeinschaft mit, sobald die Steigleitung betroffen ist. Steht das Haus auf der Denkmalliste, braucht auch der Umbau innen eine Genehmigung des Amtes für Kultur und Denkmalschutz.

Wohin kommt der Schutt einer Badsanierung in der Johannstadt?

In einen Container, den wir bestellen und abfahren lassen. Mit einer Betonzelle fallen eher 4 bis 5 Tonnen an, bei einem Bad ohne Zelle meist 1,5 bis 3. Steht der Container auf Gehweg oder Straße, beantragen wir die Sondernutzung beim Straßen- und Tiefbauamt. Der Wertstoffhof Johannstadt an der Hertelstraße nimmt keinen mineralischen Bauschutt an; kleine Mengen gehen nach Reick oder Friedrichstadt.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Dresden. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

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