Bad in der Mietwohnung: Mietshaus mit Durchfahrt im Erdgeschoss

Fachbetrieb für Badbau

Badsanierung in der Mietwohnung

Was der Vermieter am Mietbad bezahlt und was ein Mieter dulden muss, regelt das BGB. Modernisierungskosten darf der Vermieter mit jährlich 8 Prozent in die Miete einrechnen.

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Das Bad einer Mietwohnung gehört dem Eigentümer, im Alltag nutzt es der Mieter. Daraus folgt: Der Vermieter hält das Bad in Schuss, schuldet aber keine Verbesserung, und wer als Mieter selbst umbauen möchte, braucht vorher seine Erlaubnis. Eine Modernisierung kündigt der Vermieter drei Monate im Voraus an. Liegt das Haus in einem Dresdner Erhaltungsgebiet, kann zusätzlich die Stadt mitreden.

Alle Preise auf dieser Seite enthalten die Umsatzsteuer. Wir geben die Rechtslage für Vermieter und Mieter mit Stand Oktober 2026 wieder; eine Rechtsberatung ersetzt der Text nicht.

Erhaltung schuldet der Vermieter, Modernisierung nicht

Zwei Begriffe entscheiden nahezu jeden Konflikt um ein Mietbad. Umgangssprachlich liegen sie nah beieinander, juristisch trennen sie Welten. Von ihnen hängt ab, wer die Rechnung begleicht.

Instandhaltung und Instandsetzung obliegen dem Vermieter. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat er die Wohnung über die ganze Mietdauer so zu erhalten, dass sie vertragsgemäß genutzt werden kann. Diese Pflicht ist mit der Miete bezahlt, einen Aufschlag gibt es dafür nicht.

Modernisierung unternimmt der Vermieter dagegen aus freien Stücken. Weil er sie nicht schuldet, darf er laut Gesetz einen Teil davon auf die Miete umlegen. Darum wird so heftig gestritten: Jede Position, die als Verbesserung durchgeht, kann die Miete erhöhen.

Zustand oder Wunsch	Rechtliche Einordnung	Wer bezahlt
Abdichtung versagt, Decke der Nachbarwohnung feucht	Instandsetzung	Vermieter
Armatur verkalkt, Wassertemperatur lässt sich nicht einstellen	Instandsetzung	Vermieter
Schimmel aus Bauschaden oder ausgefallener Hauslüftung	Instandsetzung	Vermieter
Funktionierendes Bad von 1996, Fliesen abgewohnt	keins von beiden	keine Pflicht für beide Seiten
Bodengleiche Dusche ersetzt die Wanne	Modernisierung	Vermieter, darf umlegen
Fußbodenheizung, Heizkörper für Handtücher, Doppelwaschtisch	Modernisierung	Vermieter, darf umlegen
Neues Bad auf Wunsch des Mieters, ohne Defekt	Absprache nötig	Mieter, falls nicht anders geregelt

Auf der Baustelle lassen sich beide Teile selten sauber trennen. Gründerzeithäuser haben meist ein später eingebautes Kammerbad von rund 3 bis 5 m² (Erfahrungswert), dessen Abdichtung und Leitungen nach Jahrzehnten oft am Ende sind. Ist die Wand erst geöffnet, kommt häufig die bodengleiche Dusche hinzu. Den Erhaltungsteil trägt der Vermieter dann allein.

Wann ein in die Jahre gekommenes Bad ein Mangel ist

Maßstab ist der Zustand beim Einzug, nicht das Alter des Bades. Ein Mieter, der 2012 ein Bad von 1996 übernommen hat, hat es mit genau diesen Fliesen und diesem Zuschnitt gemietet.

Ein Mangel liegt zum Beispiel vor bei undichten Stellen, ausbleibendem Warmwasser, einem WC, das sich nicht nutzen lässt, Leitungen ohne Schutzleiter im Feuchtbereich, Schimmel infolge eines Bauschadens oder einem Abluftschacht, der im fensterlosen Bad ausgefallen ist.

Keinen Mangel begründen dagegen vergilbte Sanitärkeramik, Fliesen im Geschmack der Neunziger, ein unglücklich geschnittener Raum, eine Wanne, wo jemand lieber duschen würde, oder fehlende Barrierefreiheit. Komfort schuldet der Vermieter nicht.

Am meisten Streit entsteht um das fensterlose Bad, dessen Lüfter nachlässt. Steht die Abluft ganz still, ist das ein Mangel; zieht sie nur noch schwach, klärt eine Messung den Fall. Welche Luftleistung ein Badlüfter erbringen sollte, beschreiben wir unter Bad ohne Fenster.

In vier Schritten zur höheren Miete

Will der Vermieter die Kosten später umlegen, muss er sich an eine vorgeschriebene Reihenfolge halten. Fehlt ein Schritt oder hat er Formfehler, ist die Erhöhung gefährdet.

Ankündigung der Modernisierung (§ 555c BGB). In Textform, mindestens drei Monate vor dem Start, mit Art und Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer, der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten. Fehlen Pflichtangaben, ist die Ankündigung angreifbar.
Härteeinwand (§ 555d Absatz 3 BGB). Bis zum Ende des Monats, der dem Zugang der Ankündigung folgt, kann der Mieter in Textform Härtegründe nennen, etwa Alter, Behinderung, Krankheit oder die spätere Miethöhe. Danach zählen sie nur noch, wenn er die Frist ohne eigenes Verschulden versäumt hat.
Duldung (§ 555d BGB). Bleibt der Einwand erfolglos, muss der Mieter die Handwerker hereinlassen und die Arbeiten hinnehmen.
Mieterhöhungserklärung (§ 559b BGB). In Textform, erst nach dem Ende der Arbeiten und mit einer nachprüfbaren Kostenaufstellung. Die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang.

Bei reiner Instandsetzung entfällt diese Abfolge. Hinnehmen muss der Mieter die Arbeiten nach § 555a BGB dennoch, eine Mieterhöhung lässt sich daraus allerdings nicht begründen.

Was die Umlage von 8 Prozent begrenzt

§ 559 BGB erlaubt, die Jahresmiete um 8 Prozent der Modernisierungskosten anzuheben, die auf die einzelne Wohnung entfallen. Zwei Bremsen halten diesen Aufschlag in Grenzen, und beide wirken für den Mieter.

Der Erhaltungsanteil geht nach § 559 Absatz 2 BGB vorweg ab: Was ohnehin fällig war, ist keine Verbesserung. In einem alten Kammerbad mit verbrauchter Abdichtung macht dieser Teil viel aus.

Die Kappungsgrenze aus § 559 Absatz 3a BGB: Mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren darf eine Modernisierung die Miete nicht verteuern, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter nicht mehr als 2 Euro. Entscheidend ist also, was die Wohnung bisher kostet.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: 72 Quadratmeter Wohnfläche, 6,50 Euro Miete je Quadratmeter und ein neues Bad für 18.000 Euro. So sieht die Rechnung aus:

Rechenschritt	Summe
Rechnung für das neue Bad	18.000 €
abzüglich Erhaltungsanteil (40 Prozent)	− 7.200 €
umlagefähiger Betrag	10.800 €
8 Prozent davon im Jahr	864 €
Aufschlag im Monat	72 €
umgerechnet je Quadratmeter	1,00 €/m²
Kappung bei 2 €/m² (Miete unter 7 €/m²)	eingehalten

Über die Miete fließt der umlagefähige Betrag in zwölfeinhalb Jahren zurück. Die 7.200 Euro Erhaltungsanteil bleiben beim Vermieter, der sie als Werbungskosten absetzt, siehe Badsanierung steuerlich absetzen.

Kleinere Vorhaben vereinfacht § 559c BGB: Kostet die Arbeit je Wohnung nicht mehr als 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent Erhaltungsanteil ansetzen, ohne ihn einzeln zu belegen. Im Gegenzug schließt das Gesetz für die folgenden fünf Jahre weitere Erhöhungen wegen Modernisierung weitgehend aus. Für ein Komplettbad (6 bis 8 m²) nennen wir 13.500 bis 22.500 Euro; es liegt damit stets darüber. Eher passt eine bodengleiche Dusche anstelle der Wanne, je nach Leitungsweg 3.500 bis 8.000 Euro. Fest wird der Preis nach dem Ersttermin.

Minderung, solange das Bad fehlt

Bis das neue Bad fertig ist, lässt es sich kaum oder gar nicht benutzen; § 536 BGB sieht darin einen Mangel. Gern zitiert wird § 536 Absatz 1a BGB, der eine Minderung drei Monate lang ausschließt. Er gilt aber nur für energetische Modernisierungen, für ein Bad nicht.

Maßgeblich für die Quote ist, was in der Bauzeit noch funktioniert. Steht ein zweites WC zur Verfügung, fällt sie niedriger aus, ebenso bei Ersatz durch den Vermieter, etwa Dusche und WC in einer leeren Wohnung im Haus. Fehlt jede Alternative, wird die Minderung hoch. Feste Prozentsätze aus Tabellen im Netz binden niemanden. Gerichte urteilen im Einzelfall.

Deshalb wollen beide Seiten eine kurze Bauphase ohne Unterbrechung. Ein Komplettbad (6 bis 8 m²) braucht meist rund 10 bis 15 zusammenhängende Arbeitstage (Erfahrungswert); wer nur an Wochenenden baut, verlängert die Minderung um ein Vielfaches. Mehr zur Bauzeit unter Badsanierung Dauer, zum Vorgehen unter Badsanierung Ablauf.

Altes Mietbad vor dem Umbau: Badewanne und Wandfliesen im Stil der achtziger Jahre

Wenn der Mieter selbst umbauen will

Häufig wünscht sich der Mieter das neue Bad. Wer seit zwei Jahrzehnten in der Wohnung lebt, empfindet das enge Bad aus den Neunzigern irgendwann als Zumutung.

Ohne Ja des Vermieters geht nichts, und dieses Ja gehört aufs Papier, weil eine mündliche Zusage beim Auszug oft vergessen ist. Bei großen Vermietern wie Vonovia (nach eigener Angabe 41.470 Wohnungen in Dresden, Mai 2026) oder der Wohnungsgenossenschaft Aufbau Dresden (rund 17.000 Wohnungen) lohnt die Frage, ob der Steigstrang, die senkrechte Hauptleitung, ohnehin bald erneuert wird. In die Vereinbarung gehören:

Leistungsumfang mit Grundriss und Leistungsverzeichnis.
Verteilung der Kosten, auch ein möglicher Zuschuss des Vermieters.
Auszug. Ist nichts vereinbart, steht dem Vermieter nach § 546 BGB in der Regel der Rückbau zu. Das Wegnahmerecht nach § 539 Absatz 2 BGB, also das Recht, Eingebautes wieder mitzunehmen, ist bei verklebten Fliesen praktisch wertlos.
Ausgleich für den Mehrwert, den der Eigentümer behält, etwa eine Ablöse beim Auszug oder eine zeitweise gesenkte Miete.
Haftung für Schäden, vor allem für einen Wasserschaden beim Nachbarn unten.

Beim Bad steht dem Mieter die Erlaubnis nur in einer Lage zu: Laut § 554 BGB hat der Vermieter Umbauten zu gestatten, die den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen erleichtern, außer sie sind ihm nach Abwägung beider Interessen unzumutbar. Die Kosten trägt der Mieter, beide können eine Rückbausicherheit vereinbaren, und Klauseln zu seinen Lasten sind unwirksam. Zu Maßen und Kosten siehe Barrierefreies Bad, zu Zuschüssen Badumbau Förderung.

Städtebauliche Erhaltungssatzungen in Dresden

Dresden schützt die Gestalt ganzer Quartiere mit städtebaulichen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. Zusammen umfassten die Erhaltungsgebiete im Juni 2022 rund 14,05 km², das sind 4,28 Prozent des Stadtgebiets. Dort braucht eine bauliche Änderung die Genehmigung der Stadt.

Zu den Gebieten zählen unter anderem die historischen Dorfkerne (H-01 mit 44 Teilgebieten), die Äußere Neustadt (H-04.1, beschlossen am 6. Juli 2023, Nachfolgerin einer Satzung von 1994), die Historische Friedrichstadt (H-06), Königswald (H-08), die Wohnanlage Altpieschen (H-32) und Trachau „Wilder Mann“ (H-49).

Genehmigungspflichtig sind dort Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen. Ein Badumbau im Inneren, der weder Fassade noch Fenster noch den Zuschnitt der Wohnung berührt, wird in den Satzungsangaben nicht eigens genannt.

Genauer hinsehen sollten Eigentümer, wenn das Bad nach außen wirkt oder den Grundriss ändert, etwa durch ein neues Fenster, einen Lüftungsauslass in der Fassade oder zusammengelegte Wohnungen. Dann gehört die Frage vor dem Auftrag an das Amt für Stadtplanung und Mobilität. Steht das Haus unter Denkmalschutz, kann eine weitere Genehmigung hinzukommen.

Verantwortlich ist der Eigentümer, auch wenn er selbst in der Wohnung lebt, und die Klärung erfolgt vor der Auftragsvergabe. Wer eine bauliche Anlage im Erhaltungsgebiet ohne die nötige Genehmigung ändert, riskiert nach § 213 BauGB ein Bußgeld von bis zu 30.000 Euro.

Was das für Ihr Viertel bedeutet, steht auf den Gebietsseiten, etwa für die Äußere Neustadt, die Friedrichstadt oder Pieschen mit der Wohnanlage Altpieschen. Für Löbtau wurde im April 2024 ein Aufstellungsbeschluss (H-51) bekannt gemacht; ob dort inzwischen eine Satzung gilt, erfragen Sie vor dem Umbau bei der Stadt.

Die Reihenfolge für Vermieter mehrerer Wohnungen

Vermieter mit mehreren Wohnungen in einem Gründerzeithaus fahren mit dieser Folge gut, weil dabei keine Frist verstreicht und keine Genehmigung fehlt:

Ist-Zustand dokumentieren und den Erhaltungsanteil nüchtern schätzen, denn er bestimmt Umlage und Steuer.
Erhaltungssatzung und Denkmalliste prüfen und Genehmigungen vor jedem Auftrag einholen.
Festpreis anfragen, der Lohn, Erhaltung und Modernisierung getrennt ausweist.
Ankündigung nach § 555c BGB verschicken, lückenlos und spätestens drei Monate vor dem Start.
Ohne Pause bauen und in bewohnten Wohnungen Ersatz für WC und Dusche anbieten.
Mieterhöhung nach § 559b BGB erklären, mit Aufstellung der Kosten.

Bei leer stehender Wohnung entfallen Schritt vier und Schritt sechs, ebenso Ersatzbad, Rücksicht auf Bewohner und Minderung. Am besten passt das neue Bad deshalb in die Lücke zwischen zwei Mietern.

Was wir bei Mietwohnungen nicht leisten

Rechts- und Steuerfragen beantworten wir nicht. Mieterhöhungen berechnen, Ankündigungen formulieren oder einen Härteeinwand einschätzen: Das gehört zu Fachanwälten für Mietrecht, Eigentümervereinen oder dem Mieterverein, die Steuer zu Ihrem Steuerberater.

Wir bauen in einer Mietwohnung nur im Auftrag des Eigentümers oder mit seinem schriftlichen Einverständnis. Ist im Erhaltungsgebiet eine Genehmigung nötig, warten wir, bis sie vorliegt, weil sonst ein Rückbau drohen kann. Einzelne Reparaturen, etwa an einer tropfenden Armatur, erledigt der Installateur der Hausverwaltung schneller als wir.

Ein Billigbad für die Zeit bis zur nächsten Neuvermietung bauen wir ebenso wenig; realistische Preisspannen nennt Badsanierung Kosten. Was wir beisteuern: ein Angebot, das Erhaltung und Modernisierung getrennt aufführt. Das erspart Ihnen später Streit um die Umlage.

Erster Schritt: ein kostenloser Termin

Für Eigentümer und Hausverwaltungen sind wir in ganz Dresden tätig, außerdem in Radebeul, Freital, Heidenau und Pirna, auch wenn mehrere Bäder eines Hauses nacheinander an der Reihe sind. Sitz unseres Betriebs ist Dresden.

Für den Ersttermin, ob im Bad oder per Videocall, berechnen wir nichts. Anschließend erhalten Sie einen Festpreis mit getrennten Posten für Lohn und Material, Erhaltung und Modernisierung. Telefonisch sind wir unter 01579 2834996 erreichbar, Mo–Fr 7–16:30 Uhr. Bei mehreren Wohnungen lassen sich die Arbeiten so takten, dass nie mehr als eine Wohnung gleichzeitig Baustelle ist; sagen Sie uns das bitte schon im ersten Gespräch.

Wohnungen im Wohnungseigentum folgen eigenen Beschlussregeln, etwa wenn die Steigleitung betroffen ist; mehr dazu unter Bad in der Eigentumswohnung. Alle Preisspannen im Überblick bietet Badsanierung Kosten.

Häufige Fragen

Muss ein Vermieter das alte Bad erneuern lassen?

Ja, soweit es um Erhaltung geht, eine Modernisierung schuldet er dagegen nicht. Grundlage ist § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB: Die Wohnung muss über die Mietzeit gebrauchstauglich bleiben. Eine versagende Abdichtung, kaputte Leitungen oder Schimmel infolge eines Bauschadens muss er beheben. Ein noch funktionierendes Bad aus dem Jahr 1996 darf dagegen bleiben. Welche Arbeit auf welche Seite gehört, zeigen wir im Ersttermin.

Wann ist ein altes Bad ein Mangel?

Sobald es nicht mehr funktioniert wie vereinbart oder schlechter ist als bei Vertragsschluss. Typisch sind undichte Stellen, kein warmes Wasser, ein WC, das nicht funktioniert, oder Schimmel, der die Gesundheit gefährdet. Abgewohnte Fliesen, ein unpraktischer Grundriss oder fehlende Barrierefreiheit gehören nicht dazu. In Grenzfällen wie schwacher Abluft entscheidet bei Streit ein Sachverständiger. Beim Ersttermin dokumentieren wir den Zustand.

Wie lange vorher muss der Vermieter eine Badmodernisierung ankündigen?

Mindestens drei Monate vor Beginn, und zwar in Textform, so will es § 555c BGB bei Modernisierungen. Die Ankündigung beschreibt Art, Umfang, Start und voraussichtliche Dauer, nennt die erwartete Mieterhöhung und die Betriebskosten danach. Für reine Instandsetzungen gilt diese Frist nicht, rechtzeitig Bescheid geben muss der Vermieter trotzdem. Einen Bauzeitplan dazu erhalten Sie mit unserem Festpreis-Angebot.

Um wie viel darf die Miete nach einem neuen Bad steigen?

Um 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten im Jahr, so regelt es § 559 BGB (Stand Oktober 2026). Vorher wird der Erhaltungsanteil abgezogen. Die Kappungsgrenze nach § 559 Absatz 3a BGB erlaubt binnen sechs Jahren maximal 3 Euro pro Quadratmeter mehr, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter 2 Euro. Unser Festpreis nach dem Ersttermin trennt beide Anteile.

Muss ein Mieter die Badsanierung dulden?

Ja, wenn die Ankündigung formal stimmt und für ihn keine unzumutbare Härte entsteht. Bei Modernisierung folgt die Pflicht zur Duldung aus § 555d BGB, bei Erhaltung aus § 555a BGB. Seine Härtegründe muss der Mieter in Textform vorbringen, zum Beispiel Krankheit, hohes Alter oder die künftige Miete; die Frist endet mit dem Monat, der auf den Erhalt der Ankündigung folgt. Nach dem Ersttermin legen wir den Baubeginn passend zu diesen Fristen fest.

Gibt es Mietminderung, solange das Bad umgebaut wird?

Ja, nach § 536 BGB für die Tage, an denen das Bad ausfällt oder nur teilweise benutzbar ist. Die Höhe richtet sich nach dem, was noch nutzbar ist; ein Ersatz-WC senkt sie. Der Ausschluss für drei Monate aus § 536 Absatz 1a BGB gilt nur bei energetischer Modernisierung, nicht beim Bad. Den Bauablauf besprechen wir im Ersttermin; ein Komplettbad dauert meist rund 10 bis 15 Arbeitstage.

Wer zahlt, wenn der Mieter das Bad erneuern möchte?

Der Mieter selbst, und nur mit Zustimmung des Vermieters, die Sie sich schriftlich geben lassen sollten. Fehlt eine Absprache, kann der Vermieter beim Auszug den Rückbau fordern (§ 546 BGB); umgekehrt dürfen Sie Einbauten nach § 539 Absatz 2 BGB wieder mitnehmen. Regeln Sie außerdem Ablöse und Haftung. Das Leistungsverzeichnis für die Vereinbarung bekommen Sie nach dem Ersttermin mit unserem Angebot.

Hat ein Mieter Anspruch auf einen barrierefreien Umbau?

Ja, was die Erlaubnis betrifft; zahlen muss der Vermieter dafür nicht. Laut § 554 BGB hat er Umbauten zuzustimmen, die den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen erleichtern, solange sie ihm nach Abwägung zumutbar sind. Die Kosten bleiben beim Mieter, über eine Sicherheit für den Rückbau können sich beide einigen. Bewegungsflächen und Ablauf klären wir beim kostenlosen Ersttermin.

Ist für ein neues Bad in Dresden eine Genehmigung nötig?

Nur in bestimmten Fällen: In den städtebaulichen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB sind Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Ein Bad innen, das Fassade, Fenster und Wohnungszuschnitt nicht berührt, wird dort nicht eigens genannt. Im Zweifel fragt der Eigentümer vorher beim Amt für Stadtplanung und Mobilität. Ob Ihr Haus in einem solchen Gebiet liegt, sprechen wir im Ersttermin an.

Kann ein Vermieter die Badsanierung steuerlich absetzen?

Ja, die Kosten zählen bei vermieteten Wohnungen als Werbungskosten, einschließlich Material. § 35a EStG hilft hier nicht, denn dieser Bonus setzt einen eigenen Haushalt voraus. Anders bei einem frisch gekauften Haus: Übersteigen die Ausgaben ohne Umsatzsteuer in den drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent dessen, was das Gebäude gekostet hat, gelten sie laut § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG als anschaffungsnah und werden abgeschrieben. Unser Festpreis weist Lohn und Material getrennt aus.

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Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Dresden. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

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