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Badsanierung Pieschen: Mietshaus mit Tordurchfahrt in den Hinterhof
Badsanierung · Pieschen

Badsanierung in Dresden-Pieschen

In Pieschen sitzt das Bad oft in einer schmalen Kammer des Arbeiter-Mietshauses. Wir bauen es mit bodengleicher Dusche auf; der reine Wechsel von Wanne zu Dusche ist ab 3.500 Euro möglich.

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Wie groß ist das Bad ungefähr?

Eine Schätzung genügt. Auf den halben Quadratmeter kommt es hier noch nicht an.

Was soll ins Bad?

Mehrere Antworten möglich.

Welche Anmutung schwebt Ihnen vor?

Nur als Richtung. Ausgesucht wird später in Ruhe.

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Damit wir wissen, wie wir planen.

Wohin dürfen wir antworten?

Wir melden uns und stimmen mit Ihnen den ersten Termin ab — bei Ihnen im Bad oder per Videocall, ganz wie Sie mögen.

Telefonnummer und E-Mail nutzen wir nur für Rückfragen und Ihr Angebot, nicht für Werbung.

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Kammerbäder in den Arbeiterhäusern von Pieschen

Pieschen wuchs ab 1860 als Arbeiterwohnviertel. Zuerst entstanden dreigeschossige Häuser in geschlossenen Straßenzügen, ab den 1890er-Jahren mehrstöckige Mietshäuser nach Bebauungsplan, dahinter die Hinterhöfe. Das Bad kam erst später in die Wohnung, meist in eine frühere Kammer oder ein abgeteiltes Stück Flur.

Solche Kammerbäder haben erfahrungsgemäß rund 3 bis 5 Quadratmeter Grundfläche. Ein Fenster fehlt häufig, sonst geht es zum Hof, und darunter liegt eine Holzbalkendecke. Viele Häuser wurden nach 1991 im damaligen Sanierungsgebiet erneuert. Ihre Bäder sind heute rund 30 Jahre alt, erkennbar an den Wandfliesen jener Jahre: 15 x 20 bis 20 x 25 Zentimeter.

Anders in Trachenberge: Nördlich der Großenhainer und der Weinbergstraße stehen Wohnblöcke aus DDR-Zeiten mit kleinen, innenliegenden Bädern. Welche Bauweise im einzelnen Block steckt, klären wir beim Ersttermin.

Zentimeter gewinnen vor der ersten Fliese

Im schmalen Bad zählt jede Handbreit. Die Vorwand vor dem Strang stammt häufig aus den neunziger Jahren und ragt 20 bis 25 Zentimeter vor. Ein heutiges Spülkastenelement ist dagegen nur 10 bis 12 Zentimeter tief.

Am WC zählt die Ausladung, also das Maß von der Wand bis zur Vorderkante: bei kompakten Modellen sind es 49 Zentimeter, bei Standardgrößen 54 bis 56. Statt des alten Säulenbeckens passt ein flacher Waschtisch mit 35 bis 40 Zentimetern Tiefe. Öffnet die Tür nach außen oder gleitet sie als Schiebetür in die Wand, bleibt die Mitte frei.

Einzeln wirkt keiner dieser Schritte groß. Zusammen entscheiden sie, ob eine enge Nische bleibt oder eine Dusche entsteht, die man ohne Kante betritt.

Ablauf und Gefälle über alten Holzbalken

Zwei Höhenangaben werden gern verwechselt. Mit Einbauhöhe ist allein der Ablaufkörper gemeint; die Aufbauhöhe umfasst den gesamten Fußboden zwischen Rohdecke und Fliesenoberfläche. Liegen auf den Balken Schüttung und ein dünner Estrich, sind für den ganzen Aufbau oft nur 70 bis 110 Millimeter übrig.

Ein Punktablauf in Standardausführung braucht 120 bis 150 Millimeter und fällt damit meist weg. Flache Modelle verlangen 95 bis 120 Millimeter Aufbau bei 65 bis 90 Millimetern Einbauhöhe; das geht nur manchmal auf. Sicherer ist der Wandablauf: Hinter der Fliese beansprucht er etwa 70 Millimeter Vorwandtiefe, unter dem Belag 70 bis 100.

Ist selbst dafür zu wenig Höhe da, bleibt der alte Boden liegen, und eine extraflache Duschfläche kommt obendrauf, mit einer Stufe von nur 25 bis 35 Millimetern. Die Decke wird dafür nicht geöffnet. Abgedichtet wird nach DIN 18534, die Wand im Duschbereich in Klasse W1-I.

Das Gefälle zum Ablauf beträgt 2 Prozent, auf 120 Zentimetern Duschtiefe also rund 2,4 Zentimeter. Pieschen liegt in der Versorgungszone 4 von SachsenEnergie mit mittelhartem Wasser: Kalk zeigt sich auf Glas, eine Enthärtung ist meist nicht nötig. Die Maße aller Varianten stehen unter bodengleiche Dusche.

Badsanierung Pieschen: schmales Bad ohne Wanne, die Dusche mit Wandablauf

Ohne Fenster: wie das Bad trocken bleibt

Ein Lüfter ist rasch eingebaut; ob er wirkt, hängt an der Zuluft. In einem dichten Raum fördert er nur einen Bruchteil dessen, was auf dem Typenschild steht. Nachströmen kann die Luft durch einen Spalt von etwa 10 Millimetern unter der Tür oder durch ein Gitter in Tür oder Wand mit etwa 150 Quadratzentimetern offenem Querschnitt.

Wo die Abluft hinaus kann, hängt von der Lage des Bads ab. Liegt das Bad an der Hofwand, genügt ein kurzes Rohr nach draußen. Sitzt es in der Wohnungsmitte, verläuft das Rohr durch Flur oder Küche bis zur Außenwand, alternativ in einen Sammelschacht, den sich mehrere Wohnungen teilen, mit Rückschlagklappe gegen zurückströmende Luft. Ob ein stillgelegter Schornsteinzug als Schacht taugt, entscheidet der Schornsteinfeger. Wie viel Leistung die Anlage braucht, steht unter Bad lüften.

Mieter, Verwaltung und Satzung in Pieschen

Mietwohnung oder WEG: Davon hängt die Reihenfolge ab. Als Mieter holen Sie vor jeder baulichen Änderung die Zustimmung des Vermieters ein, selbst wenn nur eine Leitung neu verlegt wird. In der WEG zählt die Steigleitung meist zum Gemeinschaftseigentum, maßgeblich ist die Teilungserklärung; wer sie verändert, muss das von der Eigentümerversammlung beschließen lassen (§ 20 Abs. 1 WEG).

Saniert der Vermieter, muss die Ankündigung drei Monate vor Baubeginn in Textform vorliegen (§ 555c Abs. 1 BGB). Umlegen lassen sich nach § 559 BGB pro Jahr 8 Prozent der Modernisierungskosten ohne den Erhaltungsanteil, binnen sechs Jahren aber nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter, unter sieben Euro Ausgangsmiete nicht mehr als zwei. Bis 10.000 Euro erlaubt § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren mit 30 Prozent Pauschalabzug.

Für die Wohnanlage Altpieschen gilt die städtebauliche Erhaltungssatzung H-32 vom 5. Juni 2003. Genehmigen lassen muss man dort Eingriffe in Fassade, Fenster oder Wohnungszuschnitt; für ein Bad, das innen erneuert wird, ist das in der Regel nicht nötig. Das Sanierungsgebiet Dresden-Pieschen, 1991 beschlossen und im Jahr 2000 auf 45 Hektar erweitert, ist inzwischen aufgehoben.

Einzelne Häuser sind Kulturdenkmale, etwa der Erlweinhof von 1912. Dort brauchen nach § 12 SächsDSchG auch Arbeiten innen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, des Amtes für Kultur und Denkmalschutz, und wir stimmen sie vor Beginn ab. Diese Abstimmung vorab braucht auch, wer eine Bescheinigung für § 7i oder § 10f EStG möchte; diese Begünstigung tritt für dieselben Kosten an die Stelle von § 35a, nicht daneben.

Unsere Rechnung weist Modernisierung, Instandsetzung und Lohnanteil getrennt aus. So bleiben Umlage und Steuerbonus für selbst bewohnte Wohnungen nachprüfbar.

Straßenzug mit Gründerzeitfassaden, Stuck, kleinen Vorgärten und alten Bäumen

Was ein Kammerbad in Pieschen kostet

Auf 3 bis 4 Quadratmetern, mit erneuerten Leitungen, liegt ein Kammerbad erfahrungsgemäß bei 10.000 bis 15.000 Euro brutto. Zum Vergleich: In Dresden reicht die Spanne beim Komplettbad mit 6 bis 8 Quadratmetern von 13.500 bis 22.500 Euro. Die halbe Fläche ergibt trotzdem nicht den halben Preis, denn Objekte, Abdichtung und Entsorgung fallen in jedem Bad an.

Teurer macht es das Treppenhaus. Ohne Aufzug, wie in vielen Altbauten, geht Material nach oben und Schutt nach unten; beim Komplettbad fallen davon meist 1,5 bis 3 Tonnen an. Ein Container auf Gehweg oder Straße braucht eine Sondernutzung beim Straßen- und Tiefbauamt; das beantragen wir. Kleine Mengen Bauschutt nehmen die Wertstoffhöfe Reick und Friedrichstadt an, der Hof am Hammerweg nicht.

Günstiger wird es, wenn der Strang bleibt und WC wie Waschtisch an die vorhandenen Abzweige gehen. Die Posten im Einzelnen zeigt Badsanierung Kosten. Diese Zahlen beruhen auf Erfahrung. Bindend ist erst Ihr Festpreis-Angebot nach dem Ersttermin; was beim Öffnen unerwartet auftaucht, steht darin als Bedarfsposition mit eigenem Preis.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Pieschen und die Nachbargebiete

Ein Ansprechpartner koordiniert alle Gewerke. Wir arbeiten in ganz Pieschen, vom Pieschener Hafen bis Trachenberge und zum Wilden Mann. Gründerzeithäuser stehen auch in der Leipziger Vorstadt und jenseits der Elbe in Friedrichstadt. Ebenso sanieren wir in Trachau-Mickten, Klotzsche und Hellerau.

Wenn Sie unter 01579 2834996 anrufen, genügen uns die Fläche des Bads und die Auskunft, ob dort während der Arbeiten jemand wohnt. Im selben Telefonat vereinbaren wir den Ersttermin, der nichts kostet; er findet in Ihrem Bad statt oder als Videocall. Ob ein Wandablauf genügt, zeigt das Aufmaß vor Ort; danach steht der Festpreis. Wer das schriftlich erledigen möchte, findet unten auf der Seite das Anfrageformular.

Zum Weiterlesen:

Lichtvoute und beleuchtete Wandnische in einem innenliegenden Bad

Häufige Fragen

Was kostet eine Badsanierung im Pieschener Altbau?

Meist 10.000 bis 15.000 Euro, wenn das Kammerbad 3 bis 4 Quadratmeter misst. Ein 6 bis 8 Quadratmeter großes Komplettbad veranschlagen wir in Dresden mit 13.500 bis 22.500 Euro; das kleine Bad kostet also nicht die Hälfte, weil Objekte, Abdichtung und Entsorgung kaum schrumpfen. Der bloße Umbau von Wanne auf bodengleiche Dusche schlägt mit 3.500 bis 8.000 Euro zu Buche. Den festen Preis enthält unser Angebot, das nach dem Ersttermin folgt.

Hat ein kleines Bad in Pieschen Platz für eine bodengleiche Dusche?

Ja, oft bleibt danach sogar mehr Bewegungsfläche. Eine Wanne mit 170 auf 75 Zentimetern braucht gut 1,3 Quadratmeter Boden, für eine Duschfläche von 90 auf 120 Zentimetern genügen etwa 1,1. Wichtiger ist der freie Platz davor. Unter 90 auf 90 Zentimetern wird das Duschen unbequem. Eine feste Glaswand mit 90 bis 100 Zentimetern Breite genügt, Türen braucht es nicht. Beim Ersttermin messen wir Ihr Bad aus.

Wie viel Aufbauhöhe bleibt über einer Holzbalkendecke für den Ablauf?

Häufig nur 70 bis 110 Millimeter zwischen Rohdecke und Fliesenoberfläche. Ein üblicher Punktablauf benötigt 120 bis 150 Millimeter und hat damit meist keinen Platz; eine flache Bauform mit 95 bis 120 Millimetern passt manchmal. Ein Wandablauf mit 70 bis 100 Millimetern im Boden passt fast immer. Reicht selbst das nicht, wird eine extraflache Duschfläche aufgesetzt, die nur 25 bis 35 Millimeter über dem Boden aufträgt.

Muss ich in Pieschen eine Badsanierung genehmigen lassen?

Meist nicht, wenn sich die Arbeiten auf das Bad selbst beschränken. Die Satzung H-32 zur Wohnanlage Altpieschen regelt Eingriffe in Fassade, Fenster und Wohnungszuschnitt. Anders am Kulturdenkmal: Dort brauchen nach § 12 SächsDSchG auch Arbeiten innen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Mieter brauchen außerdem die Erlaubnis des Vermieters. Was für Ihre Adresse gilt, klären wir vor dem Angebot.

Was muss ein Vermieter in Pieschen vor der Badsanierung beachten?

Er muss die Arbeiten mindestens drei Monate im Voraus ankündigen, in Textform, also etwa per Brief oder E-Mail (§ 555c Abs. 1 BGB). Anschließend darf er nach § 559 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen, abzüglich des Erhaltungsanteils. In einer WEG braucht ein Eingriff in die Steigleitung zusätzlich einen Beschluss der Eigentümer. Umfang und voraussichtliche Dauer für die Ankündigung entnimmt er unserem Angebot.

Wie lange muss ein bewohnter Haushalt in Pieschen ohne Bad auskommen?

Meist sechs bis zehn Arbeitstage am Stück für ein Kammerbad dieser Größe. Bis kurz vor Schluss bleibt die alte Toilette angeschlossen, und die neue ist das erste Objekt, das wieder steht. Für die kurze Lücke genügt meist eine Campingtoilette. Am Abend fließt wieder Wasser; eine abgeklebte Folienwand an der Tür hält den Staub im Bad. Den Zeitplan besprechen wir beim Ersttermin.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Dresden. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

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